Стандарт оценки рк оценка стоимости недвижимого имущества

Оба они основаны на принципе замещения – покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Стоимость оцениваемого участка (V) находим по формуле: — V = S . V n (6) где: S — площадь оцениваемого участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Смотрите также: Сделки с недвижимостью виды расчетов

Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения, которое проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. Если в качестве информации, существенно влияющей на величину определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данной информации на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе «Анализ рынка объекта оценки» Отчета. 5.2.14. Приложения. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. Опубликован 10.10.2011г. Стандарт оценки «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов» от 29 июня 2011 года. Определить возможный диапазон значений скидки «на торг» можно на основе мониторинга рынка недвижимости.

Смотрите также: Невестка является наследником первой очереди

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в федеральных стандартах оценки. Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости. При применении затратного подхода рассчитывают затраты на замещение по аналогичным активам либо по аналогичным услугам, имеющим сопоставимый потенциал или полезность. При расчете весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их обработки. Результатом является мера для распределения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения. Метод сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом. При применении метода остаточной стоимости для оценки нематериальных активов в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Выбор методов Оценщик должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, определяемого вида стоимости, и предполагаемого использования результатов оценки. Устранимый физический износ равен сумме затрат на текущий ремонт машин и оборудования. Параграф 4. Метод капитализации земельной ренты 21. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Смотрите также: Юридическая консультация по жилищному вопросу в минске

Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Параграф 3. Метод извлечения 16. Извлечение (экстракция) — способ косвенного сравнения. Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Для этого выполняется анализ цен сделок/предложений путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: сравнительный подход; затратный подход; доходный подход. В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики. При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения: цена за единицу площади; цена за участок. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента. Метод остаточной стоимости применяется в следующих случаях: 1) если известна или точно определяется стоимость материальных активов; 2) если известен или определяется чистый денежный поток, генерируемый бизнесом, т.е. материальными и нематериальными активами. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей с учетом прямых и косвенных издержек, связанных со строительством Улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15-20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. Для определения весовых коэффициентов применяются математические методы расчета, которые необходимо описать в отчете. 12. Раздел 4 «Заключительная часть отчета» содержит итоговое заключение о величине стоимости объекта. Шкала интенсивности: 1 — равная важность; 3 — умеренное превосходство одного над другим; 5 — существенное превосходство одного над другим; 7 — значительное превосходство одного над другим; 9 — очень сильное превосходство одного над другим; 2, 4, 6, 8 — соответствующие промежуточные значения. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения объекта оценки. Часто по причине возраста или устаревания оцениваемый актив оказывается менее привлекательным, чем альтернативные активы, которые приобретаются или построены. При построении матриц оценщик определяет величину превосходства строки над столбцом матриц. Метод извлечения (экстракции) — способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков путем анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов недвижимости, сравнимых в других отношениях. Параграф 5. Метод остаточной стоимости 25. Метод остаточной стоимости основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями. 26. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Похожие записи:

Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.